釣り物件 ｂｙコヤソネ

公正取引委員会は本日、マンション賃貸大手のｴｲ○ﾙに景品表示法違反があるとして、再発防止を求める排除命令を出しました。

なんでもｴｲ○ﾙは、存在しない部屋や賃借中の部屋の広告を出したり、実際と違う築年数を表示していたということです。

これは、いわゆる『釣り物件』と言われるもので、架空の好条件物件でお客さんに来店を促し、いざ店に入ると・・・終了した・・・などと誤魔化した上、他の物件を勧めて売り上げを伸ばすカラクリです。

もちろん不動産屋としてやってはならない行為なのに、規範となるべき大手の不動産屋がやるとは・・・残念です(>_<)

このようなニュースを知ると、お客様に対し誠実に対応することの重要性を改めて感じます。

新しいホームページ ｂｙコヤソネ

最近、更新が滞っています・・・すみませんm(__)m

カナダの話も完結させなければと思いつつ・・・写真の整理を待っていたら、更新ができなくなるので、今日は別のことを書きます(;^^A

さて、ご存じの方もいるかも知れませんが、ホームページが新しくなりました＼(^0^)／

とはいっても、まだ完全に仕上がった訳ではありませんが、検索などはできるようになっています。

今回は、検索機能の強化、実際に開業されている方のインタビュー、内装のデザイン・工事の提案など、物件をお探しの皆様により便利に使って頂けるようなホームページになります！！

特に、検索機能については、より感覚的に使えるものになっています。

このブログからもページ左の『会社のホームページ』から見られるようになっていますので、是非ご覧になって下さい。

なお、今までのホームページも引き続き存在していますが、検索機能は新ホームページのみに移行しますので、検索は「ブログ」もしくは「新ホームページ」からお願いします。

地上げと非弁行為 ｂｙコヤソネ

最近、紙面・ニュース等で騒がれている東証２部上場の不動産会社「スルガコーポレーション」の商業ビルを巡る弁護士法違反事件について書きたいと思います。

この事件は、スルガコーポが所有する東京・麹町の商業ビル（現在は駐車場）の入居者への立ち退き交渉を不動産仲介会社「光誉実業」にさせたことが、『非弁行為』にあたり、弁護士法に違反するというものです。

立ち退き交渉のやり方としては、契約書等を作成し、スルガコーポから光誉実業にビルの所有権が移ったように見せかけ、立ち退きをせまり、交渉が長引いた入居者へは脅しや営業を妨害する等の嫌がらせもあったようです。

そして、スルガコーポが光誉実業に依頼した立ち退き交渉は、我が地元である渋谷の商業ビル（現在は、家電量販店のビルが建設中）が最初だったというから驚きです！！

その後、この渋谷の商業ビルを含め、渋谷で３棟・港区と事件となった麹町のビルの計５棟の立ち退き交渉を依頼し、その地上げ費用は１５０憶円前後であったそうです。

また、地上げ費用の一部は暴力団に流れた疑いもあるようで、今後の展開からも目が離せないといった感じです。

ところで、今回の事件で、弁護士法違反とされた『非弁行為』って何だと思います？

『非弁行為』とは、

弁護士資格を持たない者が、報酬を得る目的で、紛争性のある事案について「法律事務」を業とする行為を言います。

今回の場合は、立ち退き交渉が判例で「法律事務」にあたるので、『非弁行為』に該当したわけです。

弁護士法違反にならない為には、弁護士か本人が行わなければならず、今回の事件では、『非弁行為』となることを避ける為に、スルガコーポから光誉実業にビルの所有権が移ったように偽装する必要があったと思われます。

とても長々と書いてしまいました・・・。

最後まで読んでくれた方、ありがとうございますm(__)m

明日は北海道 ｂｙコヤソネ

またまた久し振りのブログになってしまいましたm(_ _)m

明日、札幌にある弊社の物件の打合せをする為、北海道まで行ってきます。

ただし、日帰りで・・・。

強行ｽｹｼﾞｭｰﾙな上に寒い！！

なんと明日の札幌の最高気温は-２℃です(T_T)

ゲレンデだったら喜ぶところですが、仕事となるとテンションを下げる以外の効用は無いようです・・・。

そして、最近の北海道の天候をみていると・・・

行きの飛行機は、空港に着陸するのか？

帰りの飛行機は、空港から離陸できるのか？？

なんてことを考えてしまいます・・・。

何はともあれ行くしかないので、頑張って行ってきます！

家賃の口座引き落し ｂｙコヤソネ

ときどき家賃を口座引き落しにできないか？というご質問を受けます。

その答えは、出来る！なのですが、方法は大別すると２つあります。

まず一つ目は、銀行の自動引き落し（定額自動送金）を使う方法。

メリットとしては、

・借主さんが、引き落し口座のある銀行に行って、手続きすれば出来るので簡単！

デメリットとしては、

・銀行手数料がかかる。

・毎月定額の引き落しの為、支払い額が変動する場合は使えない。

そして、二つ目は、カードによる引き落しを使う方法。

メリットとしては、

・手数料がかからず、カード会社によってはポイントも貯まる！

デメリットとしては、

・借主さんの持っているカードが、そのようなサービスを扱っているか確認した上で、貸主さんがカード会社を取引関係にあるかを確認する必要があるので、手続きが面倒。

以上です。

現状としては、カード会社を利用する場合、手数料の負担が貸主さん側の負担になる等の理由から、カードでの引き落しが可能な物件は少ないですね。

もし、口座引き落しをお考えの場合は、参考にしてみて下さい。

省エネ規制の拡大 ｂｙコヤソネ

年始からバタバタしている為、なかなかブログが更新できなくて、すみませんm(_ _)m

昨日の新聞に国土交通省が建築物の省エネルギー規制を中小規模のビルやアパート・マンションに拡大する方針との記事がありました。

なんでも、新築時などに省エネ対策の届け出を義務付けている建築物の対象を、床面積2,000㎡以上から300～500㎡以上に拡大し、戸建て住宅にも指導を始めるということです。

また、省エネ対策の届け出が義務付けられない一般の一戸建てなどに対しても、一定規模以上の戸建てメーカーに対し、国が定める基準を達成できない場合は改善を勧告するなどの指導をするとのことです。

この規制拡大で、国内の大半の新築建物を規制対象とすることにより、京都議定書の目標達成につなげるつもりのようです。

確かに家庭やオフィス・店舗などを中心に二酸化炭素の排出増が続いている日本の現状を考えれば当然の規制拡大だとは思いますが、費用や労力の面から考えると建築主にとっては、辛い規制になると思います。

しかし、未来に大切な地球を引継ぐ為にも、個人で出来ること～国の政策まで含めた温暖化対策が必要ですね。

仕事初め ｂｙコヤソネ

明けましておめでとうございます！

いよいよ２００８年の業務がスタートしました。

弊社は、４日から仕事だったのですが、当日は挨拶回りのみだったので、実質的には本日が仕事初めです。

とはいっても、正月ボケを引きずりつつ業務をしているので、イマイチ調子が出ていません(^^;A

来週になれば一気に忙しくなるのが解っているだけに、早く本調子に戻さなくては・・・。

何はともあれ、今年は昨年以上に成果をあげるべく頑張ります！

皆様、今年も宜しくお願い申し上げますm(_ _)m

仕事納め ｂｙコヤソネ

弊社も本日で、年内の業務が終了致します。

今日は、朝から残った仕事と大掃除に追われています(^^;A

本年は、事務所を拡張したり、新戦力が加わったりと、変化にとんだ一年でしたが、皆様のお陰により、無事に年末を迎えることができました。

本当にありがとうございましたm(_ _)m

来年は、本年以上に努力していきますので、来年もご指導・ご鞭撻の程、宜しくお願い申し上げます。

それでは、よいお年を！

入れない部屋 ｂｙコヤソネ

先日、お客様をいくつかのマンションへご案内したときの話です。

お昼に待ち合わせをして、ご案内を開始しましたがなかなか納得できる部屋が無く、とうとう最後の部屋になってしまいました。

その部屋は駅から少し歩くものの、人気ランキングでは必ず上位になる街にありました。

車で移動していたので、お客様に地図を見せながら、「駅からは歩きますけど・・・」なんてことを話していたら、管理をしている不動産屋さんが到着。

早速、室内を見るべく部屋の扉を開けると・・・

辺り一面に、虫が湧いていました・・・(>_<)

お客様もさすがに室内に入る気にならず、玄関前で退散・・・。

どうも、長期間ほったらかしにしていたせいでトイレなどにあるトラップ（下水管から臭いなどが上がらないようにするもの）の水が乾きそこから虫が発生してきたようです。

その後、管理をしている不動産屋さんは、挨拶もそこそこに掃除を開始・・・。

『普段からちゃんと管理をしていれば、こんなことにならなかったのに』と思う出来事でした。

創意工夫 ｂｙコヤソネ

渋谷駅からは少し歩きますが、渋谷ビデオスタジオの裏辺りに『雪だるま』というお店があります。

すこし前にブームになったｼﾞﾝｷﾞｽｶﾝのお店です。

ブームの頃は、私もよく行ったお店だったのですが、最近はご無沙汰していました・・・

・・・が、２週間くらい前、通りすがりにランチをやっているのを知って以来、気になってしまいました。

というのも、ランチの内容が・・・

・ｼﾞﾝｷﾞｽｶﾝを使ったメニューではない！

・でも、北海道のテーマから外れていない！

・ﾜﾝドリンク、それとは別にコーヒー、デザートが付いて790円と安い！

かなり興味が惹かれます(^^)

ランチは、夜使う食材を利用してメニューを考えるのが一般的であるにも関わらず、一切ｼﾞﾝｷﾞｽｶﾝを使っていないのには、ランチがｼﾞﾝｷﾞｽｶﾝ定食を予想していた私には最初の驚きでした。

そして、メニューが『スープカレーセット』、『豚丼セット』、『甘エビ・いくら丼セット』とｼﾞﾝｷﾞｽｶﾝでは無いものの、ズバリ北海道！！というのもこだわりを感じます。

実際に『スープカレーセット』と『豚丼セット』を食べましたが、いずれも美味しく、更にいろいろ付いていて790円なので、味・ｻｰﾋﾞｽ・価格の全てが大満足です(^^)v

そして何より、ｼﾞﾝｷﾞｽｶﾝブームが過ぎ去った影響をコンセプトを維持しつつ、柔軟な対応で乗り切ろうとしている営業スタイルに関心しました！！

私も、しっかりとしたコンセプトのもとに創意工夫をして、更なる進歩をしていかなければいけませんね。

たくさん内見するデメリット ｂｙコヤソネ

最近、テレビCMで『選択肢がたくさんありすぎると、人は選択することを拒否する』という内容の法則が流れていました。

ふと、身近なことに置き換えると・・・確かに、たくさんの物件を一度に内見するお客さんにも当てはまるような気がしました。

「時間が限られているので、今日中にたくさん見たい」という気持ちは、私もよく分かります・・・

しかし、周到な準備をせずに、たくさんの物件を一度に見ることは、記憶力・解析力・体力などが相当必要な作業になります。

つまり、「たくさん見すぎて個々の物件の印象がボヤケ、終盤になると疲れでどうでもよくなる」という可能性が高いのです。

このような事態にならないためにも、

①写真、メモなどを利用して、個々の物件の特徴・感想・統一項目による評価などを記録し、整頓する。

②記録・整頓は、まとめて行わず、記憶がはっきりしている内に小まめに行う。

③無理をせず自分の体力に合った、物件数に止めておく。

などの準備が必要になります。

③については、不動産屋さんに相談するほうが良いかもしれません。

せっかく大事な時間を使って、物件を見るわけですから、たくさん見たい気持ちは少し抑えて、お客さんにとって効果的な内見になるようになってほしいものです。

そのためにも、私達もいろいろな努力を欠かさないようにしなければ・・・特に体力面で(^^;A

悪徳業者の調べ方 ｂｙコヤソネ

最近、不動産業の話から遠ざかっていました(^^;A

さて、今回は『悪徳業者の調べ方』について書きたいと思います。

気に入った物件を見つけて、いざ申し込もうと思うとき、「どうも紹介した不動産屋が怪しい」と思うことがあるかもしれません。

一番簡単な方法は、不動産屋から差し出された名刺に書かれた免許番号のｶｯｺの中の数字を見ることです。

ｶｯｺの中の数字は、5年（昔は３年）の更新毎に数字が増えるので、創業年数と比べて更新回数が少ない場合は、途中で免許停止等の処分を受けている可能性があります。

尚、更に詳しく調べたいときは、東京都の免許であれば都庁に行って調べて下さい。

その際には「お客さんから訴えられた記録はありますか？」など、具体的な質問をすると教えてくれると思います。

ほとんどの不動産屋さんは、問題ない営業をされていると思いますが、万が一気になった場合は、これで全てが解決する訳ではありませんが、安心材料の一つとして調べてみてください。

駅ナカ課税 ｂｙコヤソネ

１０月１日に東京都は、２３区内で商業施設を併設している８２駅に対して、約２２億円の固定資産税・都市計画税を追加課税することを発表しました。

これは、駅ナカ商業施設が急増したことによる、駅周辺商店街との税負担の不公平を是正する為ということです。

正直、良いことだと思います。

そもそも、駅などは用途の制約や公共性への配慮で、隣接地の３分の１で課税評価されていました。

この優遇措置は、線路や駅の鉄道機能として利用している部分には必要であると思います。

しかし、「エ○ュート」に代表されるような、商業施設の部分には、近隣の商店と同様の基準での負担による公平な競争（駅が最も好立地なのは変わりませんが・・・。）が必要です。

ですから、今回の鉄道以外の用途に使っている割合に応じて、高く評価をするというやり方は、良い政策だと思います。

駅がたくさんのお客さんを街に運ぶのは事実です。

しかし、街に魅力があるから、お客さんが鉄道を利用し、駅に降りるのです。

そして、街に魅力を感じ住んだ人達も駅を利用します。

お互いに協力関係であるのですから、できるだけ公平な状態で切磋琢磨していってほしいものです。

抵当権って何？ ｂｙコヤソネ

店舗や事務所・マンション等を借りるとき、その物件の土地や建物に『抵当権』（根抵当権）が付いている場合があります。

では、『抵当権』（根抵当権）とはどのような効力を持つものなのでしょう？

まず、『抵当権』は、不動産（特定の権利）の所有者がお金を借りる際、お金を貸す人（債権者）が、自己の貸金の担保として、不動産（特定の権利）に設定するもので、もし債務不履行になった場合、その債権者は貸金について他の債権者に優先して弁済を受けられる権利になります。

例えば、銀行がローンを貸す際に不動産を担保にしておき、お金を借りた人が返せなくなった場合に担保に取った土地や建物を強制的に競売して他の債権者よりも優先的に競売代金から借金を弁済してもらえることになります。

そして、一定範囲内の不特定の債権を、極度額を上限として担保する抵当権のことを『根抵当権』と言います。

つまり、『抵当権』（根抵当権）が設定されている土地（建物）は、所有者の方が借りているお金を支払えない場合、競売によって所有者が変更する可能性があるということになります。

それでは、『抵当権』（根抵当権）が付いている物件を借りる際は、どのようなことに注意したら良いでしょう？

次回は、注意することについて書きたいと思います。

mixiで空き物件情報 ｂｙコヤソネ

今日、新聞を読んでいたら、中古オフィス用品販売の会社「オフィスバスターズ」がＳＮＳで不動産の空き物件情報を提供するサービスを始めたらしいです。

まずは、ミクシィのサイト内にページを開設し、順次他のサイトにもページを開設する予定らしく、このｻｰﾋﾞｽを通じて新オフィスにオフィス用品を納品し、販売拡大を狙うという戦略のようです。

このｻｰﾋﾞｽでは、事務所物件の仲介は不動産会社に任せるようなので、弊社もうまく連携できたら良いなぁ・・・なんて思いますね。

それにしても、販路というのはいろいろなキッカケで広がるものだと改めて感じる記事でしたね。

貸主の修繕義務 ｂｙコヤソネ

最近、貸主さんの『修繕義務』について質問があったので、書いてみようと思います。

貸主さんは借主さんが建物の用法に従って使用するのに必要な修繕をする義務があります。

そして、貸主さんが建物の保存に必要な行為をしようとするのを借主さんは拒むことはできません。

建物の賃貸借では、貸主さんの『修繕義務』をめぐってトラブルが発生することが多々あります。

例えば、屋根に穴があいて雨漏りするとか、電気や水道設備に故障が生じたといった明らかに建物の使用に支障が生じる場合は当然に貸主さんに『修繕義務』が生じますが、壁などの汚れ程度では貸主さんに『修繕義務』は生じません。

これは、ただちに建物の使用に支障が生じるわけではないからです。

この貸主さんの『修繕義務』は、特約によって軽減したり、免除したりすることができます。

なお、借主さんの故意や過失によって建物を損傷したときは、貸主さんに『修繕義務』はありません。

この場合、借主さんの負担で修繕するか、貸主さんが修繕のために支出した費用などを賠償しなければなりません。

また、善管注意義務違反や用法違反による債務不履行にあたるので、貸主さんは賃貸借契約を解除することができる場合があります。

以上ですが、参考になれば幸いです。

家賃の決め方③ ｂｙコヤソネ

いよいよ「家賃の決め方」というテーマも最後になりました。

最終回は、『批准賃料』について書きたいと思います。

『批准賃料』とは、地域に供給される賃貸物件の事例をたくさん集めて、保証金などを含めた実質賃料を基礎に、事例と比較して所有する賃貸物件の立地・仕様・設備・築年数などについて修正を加えて決定する賃料のことをいいます。

つまり、近隣の賃貸物件の相場に合わせて所有する賃貸物件の賃料を決める方法といえますね。

例えば、ワンルームのマンションを貸す場合は、所有の部屋の条件に近い、間取り（ワンルーム）・築年数・駅からの徒歩等々の物件事例を近隣からたくさん集めて、洗濯機置場が室内・宅配ボックスがある・・・などの細かい条件を含めて修正を加えて賃料を決定するといった手順になります。

この『批准賃料』が最も一般的に使われる方法で、需要と供給の変化に賃料設定を反映しやすくなります。

以上、３回にわたって書いてきました「家賃の決め方」ですが、如何だったでしょうか？

家賃の決め方② ｂｙコヤソネ

前回、家賃を決める方法として書きました「積算賃料」に続き、今回は『収益賃料』について書きたいと思います。

『収益賃料』とは、借主さんの収入を分析して家賃として支払える金額を求める方法です。

すなわち、借主さんから見た賃料といえますね。

例えば、借主さんの収入が３０万円だとすると賃料は収入の３分の１である１０万円に設定する・・・といったような形になります。

一般的には、不景気などで供給が過剰気味になるときの新規の賃料が『収益賃料』に近くなると言われています。

今後、日本の人口が減って、アパートやマンションが供給過剰になる可能性がありますが、その際には空室を減らすために『収益賃料』によって家賃を決めるオーナーさんが増えるかもしれませんね。

以上、『収益賃料』についてでしたが、如何だったでしょうか？

家賃の決め方 ｂｙコヤソネ

店舗・事務所・マンションなどの賃貸物件は、弊社の地元である渋谷を含め街中にたくさんあります。

これらの賃貸物件は、地域・用途・構造などによって、各物件ごとに様々な条件が付いています。

その代表ともいえる『家賃』の額は、どのように設定されているかをご存知でしょうか？

適正な『家賃』を決める方法として、代表的なものは３つあり、「積算賃料」・「収益賃料」・「比準賃料」と呼ばれます。

今回は、その中の「積算賃料」について説明したいと思います。

「積算賃料」とは？・・・賃貸物件の価格に安定的な金融資産の利回りを参考にして求めた期待利回りを乗じ、その金額から必要経費（維持管理費・税金・保険料など）を上乗せして求めた賃料です。

つまり、貸主さんにとって都合の良い賃料設定の方法といえます。

そのことから、「供給者賃料」と言われる場合もあります。

一般的には、好景気の時など、世間で賃貸物件の供給が不足する場合の新規賃料が「積算賃料」に近づくと言われていますが、現在は人口が減少傾向にあるので、なかなか上手くはいかないようです。

以上、「積算賃料」についてですが如何だったでしょうか？

今後、２回に渡って残りの方法について書いていこうと思います。

建物に事故があった場合④ ｂｙコヤソネ

連休明けから日常業務に追われ、久し振りのブログになってしまいましたm(_ _)m

さて、３回にわたって書いてきた「建物に事故があった場合」というテーマも今回が最後となります。

最後のテーマは、予想されていた方もいらっしゃると思いますが、『貸主さんの責任で事故が起きた場合』です。

この貸主（所有者）さんの責任には、２つのケースが考えられます。

第一に「借主さんに対する賠償責任」ですが、これは配水管の管理を怠った為、水漏れが生じ、借主さんに損害を与えたというような、建物の瑕疵などが原因で借り主さん（借主さんに責任はない場合）に損害を与えた結果発生した賠償責任が該当します。

貸主さんは、この場合不法行為責任が発生し、建物を修繕し、早急に建物を使用できる状態にしなければなりません。このとき、借主さんが代替建物などを臨時に借用した場合は、建物が復旧するまでの期間の代替建物の家賃を負担するか、その期間の家賃がもらえないなどの事態が発生します。

第二に「借主さん以外の第三者に対する賠償責任」ですが、これは屋上の看板等が落下し、通行人に怪我をさせたケースなどが考えられます。

この場合、その看板を借主さんが使用していたとしても、借主さんがちゃんと管理していたことを証明すれば、貸主さんは無過失でも責任を負わなければなりません。

では、このような２つのケースへの対応はどうすれば良いでしょう？

まず考えられるのは、管理をしっかりしてくれる業者（不動産屋・管理会社）を選ぶこと。

そして、管理内容を把握し責任範囲を明確にすることが必要です。

また、それでも起こりうる不慮の事故に備えて、建物等にあった保険に加入することも必要だといえます。

以上、４回にわたって書いてきた「建物に事故があった場合」というテーマでしたが、いかがだったでしょう？

何かの参考になれば幸いです。

建物に事故があった場合③ ｂｙコヤソネ

「建物に事故があった場合」というテーマも第3回となりました。

今回は、『不可抗力で事故が起きた場合』について書きたいと思います。

まず、賠償責任についてですが、天災などの不可抗力で事故が起きた場合、通常は誰にも責任が無いことになります。

では、事故によって被った損害は誰の負担になるのでしょう？

この場合、損害の程度によって負担すべき人が変わます。

大損害の場合で、建物等の修復が可能な場合は、通常は所有者が費用を負担して修繕します。ただ、建物等が修復不能の場合は、通常賃貸借契約は終了することになります。

小損害の場合で、賃借物件の保存管理に通常必要な費用の場合、借主の負担になります。

つまり、通常必要な範囲の費用かどうかがポイントとなり、その範囲を超える場合は所有者の負担になるのが原則となるのです。

このような、不可抗力による損害に対しては、やはり保険で対応していくことが考えられますが、地震などは通常の火災保険では対応ができない、もしくは不十分なので、「地震保険」での対応も検討しなければなりません。

また、洪水などの災害も「総合保険」などで対応する必要があるので、建物等の立地にあった保険の選択が必要となってきます。

何時起こるかわからない天災だけに、よく検討した上での対応が必要ですね。

建物に事故があった場合② ｂｙコヤソネ

前回の借主さんの場合に続き、第２回として『隣家の事故に巻き込まれた場合』について書いてみたいと思います。

オーナーさんが所有する建物が隣家の事故に巻き込まれた場合、それが隣家の火災による類焼事故の場合、隣家に故意や重過失がない限り「失火責任法」によって、損害賠償の請求はできないことになっています。

また、隣家の爆発や倒壊による被害の場合は損害賠償請求はできますが、隣家の方が支払不能となるケースも多いようです。

つまり、隣家が起こした事故であっても、被った損害を全額請求できるとは限らないのです。

したがって、隣家の事故というリスクに備えるためには、所有建物が賃貸用であっても、その建物・付帯設備にオーナーさん自身が火災保険等をかけておく必要があるのです。

保険の内容は、その建物・設備によって異なってくるので、所有建物に合った火災保険等に加入して頂くことが大切です。

建物に事故があった場合① ｂｙコヤソネ

先週の予告通り、今日から『建物に事故があった場合』というテーマで、４日間書いていきたいと思います。

まず、第一回として、『借主さんが事故を起こした場合』について書いてみます。

借主さんが起こす事故といっても、火災（ボヤ程度～全焼）・破損・爆発・漏水など様々なものが考えられます。

借主さんの起こした事故に対する求償は、「失火法」や民法上の規定が関わってきますが、賃貸契約時に取り交わす契約書の内容と損害保険契約が重要となります。

契約書に関しては、信頼できる不動産屋さんに相談して頂き、その物件に合った契約書を作成してもらうことが大切です。

そして、保険については、借主さんに債務不履行責任が発生した場合に補償される『借家人賠償責任保険』付きの火災保険（借主の家財一式）に加入してもらうことが良いと思います。

この火災保険は、借主さんの家財を火災・盗難などから守ると共に隣家や階下に対する賠償事故などの賠償責任保険が付いていて、借主さんにもメリットのある保険になっています。

以上のように、『借主さんが事故を起こした場合』の対策としては、賃貸契約時にしっかりとした対応をしておくことが最も重要なことといえます。

事故が発生してから借主さんとトラブルになるより、賃貸契約時に双方に役立つ対策を施すことが、後の安心につながるのですね。

用途地域とは？ ｂｙコヤソネ

市街地の土地には原則的に『用途地域』というものが指定されていて、計画的な街づくりの観点からその地域に相応しい建物の用途が決められています。

つまり、指定されている建物以外の建物を建築することができないのです。

これだけ聞くと、自分の所有している建物を好きに使えないなんて・・・と思う方もいらっしゃられると思いますが、そうしないと住宅の隣に危険性の高い工場が建築されるなどの環境や安全上の支障が生じてくる場合があるのです。

というわけで、『用途地域』によって住み分けを行っているのです。

この『用途地域』を大別すると、住居系・商業系・工業系の３通りになります。

ただし、住居系の地域で商業系・工業系の建物を建てることがまったくできないということではなく、それぞれを数種類の用途地域に細分化して、段階的に制限を加えています。

このような訳で、どんな建物でどんな用途に使うかは、貸主さんと借主さんの間でＯＫなら大丈夫・・・というわけにはいかないんですね。

不動産所得税とは？ ｂｙコヤソネ

個人のオーナーさんが不動産を賃貸すると、不動産所得税・住民税・事業税（条件あり）がかかります。

今回は、この中の『不動産所得税』について説明したいと思います。

『不動産所得税』とは、所得税上で原則として１０種類に分けて計算する所得の一つである「不動産所得」にかかる税金のことです。

そして不動産の賃貸による所得は、「不動産所得」に分類され、具体的には、地代・家賃・権利金・礼金・返還不要の敷金や保証金・更新料・名義書替料などが対象になります。

この「不動産所得」は、【総収入金額-必要経費＝不動産所得の金額】という算式で計算され、総収入金額は地代・家賃などが対象となり、必要経費には固定資産税・保険料・建物等の減価償却費・借入金の利子・修繕費などがあります。

なお、青色申告をしている人には、青色申告特別控除があり、その場合は【総収入金額-必要経費-青色申告特別控除＝不動産所得の金額】という算式で計算されます。

この青色申告特別控除は正規の簿記の原則により記帳している場合は６５万円、その他の場合は１０万円が認められています。

以上ですが、如何だったでしょうか？

渋谷の土地価格 ｂｙコヤソネ

渋谷の土地が上がっています。

不動産屋の間では、文化村通り沿いで坪８，０００万～１億円、井の頭通りのハンズの近くは坪５，０００万～６，０００万円が相場だなんて話が出ています。

最近では、外資系の投資会社が巨額な資金を投じて渋谷の土地・建物を買いあさっているなんてことも耳にします。

この状況は、バブルの再来なのでしょうか？

それとも、適正な価値で決められた価格なのでしょうか？

みなさんはどのように感じられますか？

どちらにしても、せっかく景気も上向いてきているのですから、良い形で落ち着くことを願うばかりです。

不動産の証券化 ｂｙコヤソネ

この前、REITの話をブログに書いたところ、お客さんから『不動産の証券化』について聞かれました。

REITに代表される『不動産の証券化』とは、店舗ビルや事務所ビルなどの不動産から得られる賃料収入や売却益を根拠に金融商品を発行して、複数の投資家などに販売することです。

この『不動産の証券化』は法律の施行により、まず特別目的会社（SPC）の活用によるものが盛んになり、続いて不動産投資信託（REIT）が登場して市場が急拡大したものです。

賃貸専門の不動産屋である弊社には、直接の関係性は薄いものですが、渋谷という土地柄でしょうか、REITを扱う業者さんの賃料相場調査に参考意見を言ってみたり、REITで運営している賃貸ビルの仲介を手伝ったりという間接的な関わりがありますね。

先日のブログにも書きましたが、日本経済及び不動産業界のためにも、REIT市場の安定した成長を望みますね！

用法違反と契約の解除 ｂｙコヤソネ

店舗・事務所・マンションなどは賃貸借契約や借りている建物の性質によって定まった用法に従って使用する義務があります。

この用法と異なる使い方をすることを『用法違反』と言います。

マンションでよく問題となるペットの飼育を例に挙げると、賃貸借契約において、ペット飼育を禁止する文面があれば、ペットの飼育は『用法違反』となります。

また、ペット禁止特約がない場合でも、普通のマンションに何十匹もペットを飼うことは、建物の性質から『用法違反』になる場合が多いです。

この『用法違反』は借主さんの債務不履行になるので、貸主さんは賃貸借契約を解除することができます。

しかし、『用法違反』の程度が小さくて、相互の信頼関係の破壊に至ってないと認められるときは、解除することができません。

逆に信頼関係の破壊の程度が著しい場合には、貸主さんは催告の手続きをせずに契約の解除ができる場合があります。

皆さんもお部屋の使用方法には、気をつけて下さいね。

土壌調査 ｂｙコヤソネ

今日、新聞を読んでいたら「工場跡地の宅地利用『土壌調査　全面義務付け』」という記事がありました。

この記事によると、環境省は土壌の汚染対策を強化するため、土壌汚染対策法が施行された２００３年よりも前に創業をやめた工場跡地でも、住宅を建築したり土地を売買したりする際には土地を所有するメーカーや不動産会社に土壌汚染の調査を義務付けることを検討するということです。

この規制強化は大阪市の事業者が、土壌汚染を知りながら製錬所跡地に建設したマンションを２００２年９月に販売していた疑いが発覚したためで、対策を強化して安全な土地売買が円滑に進むように環境を整える目的があるようです。

この規制強化には住宅用地だけでなく、高い安全性が求められる食品を扱う施設や商業施設を建てる用地も加わるそうです。

バブル崩壊からの不況で、放出された多くの工場跡地が、近年のマンション建設ブームで有効活用されることは、とても良いことだと思いますし、そのための環境整備は必要不可欠だと思います。

しかし、できれば２００３年当時から現在の検討レベルでの法律施行ができていたら、大坂のマンションのような事態は防げたのではないかと思います。

更に今回の検討には、既に建築されたマンションの土地は、調査の難しさから対象外となっているので、今後の課題として残っていきそうです。

東京都でも築地市場の移転問題があることですし、国として国民の安全に対する環境整備をいろいろな方面から行ってほしいものです。

転貸とは？ ｂｙコヤソネ

前回のブログに出てきた『転貸』について書きたいと思います。

『転貸』（「又貸し」とも言います）とは、賃借物の借主が更に第三者に借りている賃借物を貸すことを言います。

例えば、建物を借りている借主Ａが、Ｂ（転借人と言います）にその建物を貸すという場合が考えられますね。

この『転貸』を貸主の承諾を得ないで行う場合、『無断転貸』（一般的には、このことを『転貸』と呼ぶ場合が多いです）と言い、貸主は、この行為を原因として賃貸借契約の解除をすることができます。

しかし、『無断転貸』があった場合でも、貸主との信頼関係を破壊するに至っていないと認められる特段の事情がある場合は、賃貸借契約の解除は許されません。

例えば、火災にあった友人のために、借りている家の２階部分を『転貸』せざるを得なかった場合などが考えられます。

以上ですが、いかがでしょう？

何にしても、『無断転貸』はお薦めできる行為ではありませんので、『転貸』を考えなければならない状況になったときは、貸主の承諾を得てからにして下さいね。

営業権って・・・？ ｂｙコヤソネ

仕事に関するブログは久し振りになりますね(^^ヾ

時々、店舗を探しているお客様から、「他の不動産屋で、『営業権』付きの物件を紹介されたんだけど、『営業権』って何？」なんて質問を受けます。

さて、みなさんは『営業権』って何だと思いますか？

一般的に『営業権』と呼ばれているものは、店舗からの退去を考えている借主さんが、少しでも資金を回収しようと考え、そこで営業する権利を譲るという名目で作られた権利（？）のことです。

実際の方法としては、転貸（現借主が借りたまま、新しい借主に貸すこと）や現借主の契約を代表者が変更した等と偽り、名義を変更するといったことが行われます。

しかし、どんな方法をとったとしても、貸主が承諾していなかったり、だまされているケースがほとんどですので、後々のトラブルの原因になる可能性が高いです。

仮に『営業権』を支払って店舗を借りることが出来たとしても、貸主さんがその真相を知らなければ、いつ解約や損害賠償を請求されるか分からない状態になると考えられます。

みなさんも店舗を探しているときに『営業権』が付いた物件を紹介された場合は、慎重にことを進めてください。

もちろん！弊社がご紹介する物件には『営業権』は付いていませんよ（＾＾）

賃貸借契約が終了するには ｂｙコヤソネ

貸主さん、借主さんの双方から、『賃貸借契約はどのような場合に終了するのか？』と質問されることがあります。

さて、どのような場合に終了するのでしょう・・・？

賃貸借契約が終了する時期には、次の２つがあります。

①　契約期間満了にあたって、貸主と借主が契約を更新しないことに合意して終了する。

②　契約期間中に、契約が終了する。

そして、②の原因としては、次の３つの場合があります。

(1)　当事者一方の事情による場合　：　解約

(2)　借主が契約条項に違反した場合　：　契約解除

(3)　天災などによって建物が壊れたり、滅失することで、契約を続けられなくなった場合　：　契約の消滅

(1)～(3)は通常、契約書にも記載されています。

そして(1)については、解約を申し入れられる期間が貸主と借主では違ってきます。

☆　貸主からの解約申し入れ　：　６ヶ月前に申し入れなければならず、同時に正当事由が必要となります。（正当事由とは、立ち退いてほしいというために必要な正当な理由のことです。）

☆　借主からの解約申し入れ　：　３ヶ月前に申し入れなければなりません。

借主の期間については、特約で期間を短くすることも、長くすることも有効と考えられます（程度にもよりますが）。ですから、マンションだと１ヶ月前申し入れの場合が一般的ですが、これも有効となります。

しかし、貸主からの解約申し入れの期間は、短くすることは原則できません。

以上、基本的な説明になりましたが、いかがだったでしょう？

公正証書の効果？ ｂｙコヤソネ

店舗や事務所を借りるときに時々『公正証書契約』を締結することがあります。

この聞きなれない『公正証書』の意味とその効果はどのようなものなのでしょう。

『公正証書』は、公証人という一定の資格をもつ法律家が、契約当事者（またはその代理人）の前で契約の内容を聞いて作成する書面のことです。

通常の契約書と比べた場合、その有効性や成立時期などをより明確に証明できます。

『公正証書』の最大の利点は、金銭債務について不履行があったときには直ちに強制執行を受けても異存がない旨の文言（執行認諾文言と言います。）を記載してもらうことによって、債権者が裁判所の判決によることなく強制執行できることにあります。

つまり、あなたが店舗や事務所を貸していて、借主が家賃を滞納した場合、あなたは裁判所の判決を待たずに強制執行の手続きができるということです。

しかし、家賃の滞納があったとしても、『公正証書』によって貸している店舗や事務所の明渡しの強制執行はできません。

したがって、明渡しの強制執行ができないという意味では、『公正証書』にする利点はあまりないといえますね。

『公正証書』は、通常の契約書と違って費用がかかるものですから、メリット・デメリットを考えた上で、上手に利用することをお勧めします。

借主は家賃滞納分を敷金と相殺できるか？ ｂｙコヤソネ

先日、オーナーさんからこんな質問がありました。

「貸室の借主が家賃を４ヶ月滞納していて、再三にわたって請求をしたところ、借主から『敷金と滞納した家賃を相殺する。』と言われたが、相殺されてしまうの？」

結論から言いますと、敷金と家賃滞納分は相殺できません。

敷金（保証金という項目の場合もあります。）は、貸室の賃貸借から発生する借主の家賃その他の金銭債務の担保として、貸主に預けられています。

借主が家賃を払わない等の債務不履行があるとき、貸主が家賃滞納分を敷金から充当または相殺することは自由にできますが、借主から充当したり相殺することはできません。

したがって、借主が敷金を預けていても、家賃を支払わないことは契約違反になります。

お住まいや店舗・事務所を借りている方は注意して下さいね。

保証人と連帯保証人の違い ｂｙコヤソネ

先日、これから貸室を借りようとしているお客さんに『保証人と連帯保証人の違い』について質問がありました。

店舗・事務所などを借りるときに交わされる賃貸借契約では、当事者として貸主および借主のほかに、借主の『連帯保証人』が加わるのが通常です。

『連帯保証人』とは、借主が債務を履行しないときに、連帯して債務を履行することを保証した人のことをいいます。例えば、借主さんが賃料を支払わないときには、連帯保証人が代わって支払わなければなりません。

一方、『連帯』がつかない単なる『保証人』は、自分が支払う前に、まず借主から滞納した賃料を取ってくれと主張することができます（催告の抗弁権）。

また、貸主が借主に請求した後でも、借主に支払い能力（財産などの資力）があり、支払いを受けることが容易であることを証明すれば、「まず借主から支払いを受けろ」と主張することができます（検索の抗弁権）。

しかし『連帯保証人』の場合には、借主と連帯して同じ立場にあり、催告の抗弁権や検索の抗弁権は主張できず、いきなり請求を受けてもそれを拒否することができません。

『連帯』という言葉は、法律上、非常に重要な意味があり『連帯保証人』と『保証人』とは、責任の程度が大きく違うのです。

もし、あなたがどなたかの『連帯保証人』になり、その方が家賃を滞納したことで貸主さんから請求があった場合は、あなたにはすぐに支払う責任があります。

『連帯保証人』になるには、借りた物件に自分が責任を持つくらいの覚悟が必要ですよ。

不動産には住所が２つ ｂｙコヤソネ

不動産の契約をする際に、不動産屋さんから普段みなさんが使っている住所（「住居表示」と言います。）の他にもう１つの住所の説明を受けることがあると思います。

土地であれば「地番」、建物であれば「家屋番号」と呼ばれるものですが、この住所に郵便物を送っても希望する場所には届かないことがほとんどです（地方では２つの住所が一緒の場合があります。）。

では、なぜ２つあるのでしょう？

その理由は、一般的に住所と呼ばれる「住居表示」は、郵便などを効率的に運ぶために割り振られた番号であるのに対し、「地番」と「家屋番号」は不動産を区別するために割り振られた番号だからなのです。

つまり、割り振った時期と割り振った行政の管轄が違うためにおきたものと言えますね。

ちなみにこの３つの住所は、通常途中までは同じで、地元渋谷をで例えれば、「渋谷区渋谷１丁目」までは同じで、続きの枝番号が違ってくるわけです。

みなさんもご興味があれば、ご自分のお住まいの２つの住所を調べてみて下さい。

家賃滞納と入室禁止 ｂｙコヤソネ

借主の方が家賃を滞納しだすと、オーナーさんの中には貸室の鍵を変えるなどの方法をとって入室させない方がいらっしゃいます(昔、ニュースでドアを取りはずしたというのもありました。）。

家賃を払わないのだから、当然と思う方もいらっしゃると思います。私もその気持ちは良く分かります。

しかし、この方法ではオーナーさんの契約違反になり、家賃を請求することができなくなるのです。

ちょっと不思議な話に聞こえるかも知れませんが、家賃の滞納者に家賃を請求するには、貸室を使用させなければなりません。

もちろん、退去後の債権として請求する場合は、使用させる義務はありませんが、契約期間中に正当な手続きをしないで、貸室の使用をできなくする行為はしてはいけないのです。

もし、使用できないことで損害が発生したら、滞納者から逆に損害賠償を請求されることもあるので、くれぐれもご注意くださいね。

家賃滞納と貼り紙 ｂｙコヤソネ

先日、あるオーナーさんからこんな相談を受けました。

そのオーナーさんは、１棟のマンションを所有していて、その内の１室に先月から家賃を滞納している方がいるそうです。

オーナーさんは、先月から再三にわたって電話をしたり、部屋を訪れたりしているのですが、借主さんに連絡がとれないので困っているということです。

そこでオーナーさんは「ドアに家賃を払ってほしい旨の貼り紙をしたいが、問題ないか？」と私に質問しに来店されたのです。

みなさんはどう思われますか？

その答えは、『貼ってはいけない』です。

その理由は、名誉毀損になってしまうからです。

貼り紙をすることで、借主に対しプレッシャーを与え支払いを促す可能性はあります。

しかし、貼り紙は同時に周囲の方に家賃滞納の事実を知らせることになり、そのことが名誉毀損となるのです。

お勧めの方法としては、まず手紙を出して様子をみて、反応が無ければ配達証明付の内容証明を出すという順序で対応すると良いですよ。

内容証明を出しても反応が無い場合は、少額訴訟等の対応をしていくわけですが、この段階になったら事前に弁護士に相談された方がよいですね。

ということで、オーナーのみなさん、貼り紙はやめて下さいね。

効率の良い内見件数 ｂｙコヤソネ

店舗・事務所やマンションを探しているとき、お客さんの中には、１日にたくさん内見（内覧）するほうが、効率的だと思う方がいらっしゃいます。

しかしながら、実際は逆効果になる場合が多いのです。

確かに、見たい物件は近くに固まっている場合が多いです。渋谷で事務所等を探している方は、特に希望の範囲が決まっているので、近くにいくつもの物件もある場合がよくあります。

だからといって、１日に多数の物件を見てしまうと、どれがどれだか分からなくなってしまいますし、せっかく目を引いた物件に出会っても、余裕がないために細かいチェックができないということになってしまいます。

では、効率の良い数はいくつぐらいなのでしょう？

この答えは、物件の種類によっても違いますが、３～５物件くらいであれば、効率的といえるでしょう。

とはいっても、時間の都合上たくさんまわりたいということもあると思います。

その場合は、メモとカメラは必ず持っていって下さい。特にメモは、後で読んで分かりやすいように書くことが大切です。

年が明けると、アパートやマンションは１年で一番需要が多い時期になります。

お住まいを探す場合でも、効率的な内見を目指して下さいね。

忘年会の特徴？ ｂｙコヤソネ

いよいよ忘年会シーズンがやってまいりました！

みなさんも連日の飲み会で、大忙しなのではないでしょうか？

私もこの時期は、弊社と取引のある渋谷のお店などに、年末の挨拶をかねて飲みにいかせてもらってます。

そんな中、お店の方から今年の冬の特徴を聞くことができました。

第一に、鍋の注文が少ない。

第二に、カキの注文が少ない。

この２点はいずれも、今年の冬の自然現象が影響しているのですが、気づかれた方はいらっしゃいますか？

第一の理由は、暖冬。第二の理由は、ノロウィルスとのことです。

鍋の注文数については、最近やっと寒くなってきたので、しばらくすれば例年並になるのかと思いますが、カキについては、やや深刻なようです。

ノロウィルスは、加熱すれば大丈夫なので、本来であれば、加熱調理したカキは問題ないはずなのですが、風評などにより加熱したカキも避けられているそうです。

新聞によれば、カキの値段も急落し、関係者の方々は大きな痛手を被っているようです。

ノロウィルスが怖い病原体であることは確かですが、冬の美味しいカキが敬遠されていることも残念ですね。

今夜のような寒い日は、カキ鍋で忘年会をするのも良いと思いますよ！

渋谷１０９ ｂｙコヤソネ

渋谷といえば『SHIBUYA１０９』を連想する方は多いのではないでしょか？

そんな渋谷を代表する建物である『１０９』に関する記事が、今日の日本経済新聞の「成長を考える」の欄に載っていました。

その内容は、『１０９』は選択と集中・競争・創意工夫・スピード・・・といった「効率追求最優先」の思想により今日の成長を遂げ、その徹底ぶりは開業当時から入居する有名輸入雑貨店「ソ○ープラザ」であっても規模縮小を免れないという話から、効率の行き過ぎが招いたリコールの話や談合・下請けイジメが絶えない建設業界からトヨタ流カンバン方式を採用し成功したゼネコンの話と続いていきます。

こんな感じで新聞記事では、効率優先の良し悪しや効率と安全・効率と公正のバランスについて論じているのですが、私は少しズレて『１０９』の話をしたいと思います。

戦後の闇市があった場所に立つ（昔は縄を張って所有権を主張したらしいですよ。）は、ハチ公が生きていた頃ののどかな渋谷から現在のような日本有数の繁華街になる上では欠かせない存在だったのだと思います。

『１０９』が建ったばかりの頃は、今のような若い女性にターゲットを絞ったファッションビルではなく、老若男女が利用するビルで、子供の頃の私も上のフロアにあるレストランに時々連れて行ってもらったのを記憶しています。

私が小学生の頃は、『１０９』の他に『ONE-OH-NINE』・『ONE-OH-NINE30's』なんていう建物があって（今も建物自体はあります。）『１０９』の系列が渋谷にたくさんありました。（記憶が正しければ、この頃お笑いコンビが「東急と西武」というネタで漫才してましたね。）

しかし、その後『１０９』は低迷の時代を迎え、しばらくは地元でも話題にあがりませんでした。

そして、ビル所有者や運営会社等の努力の結果、現在の『１０９』変貌を遂げたのです。

新聞記事書かれている効率最優先の思想は、低迷時代があったからこその努力の結果、生まれたものだと思います。

たしかに、効率を優先するあまり様々な弊害が生まれる可能性があります。

しかし、成功している企業の多くは正しい効率追及の結果、今の成果を収めているのではないどしょうか？

渋谷の不動産屋としては、『１０９』が正しい効率追求を続け、渋谷の街の原動力であり続けてほしいと思います。

更新費って？ ｂｙコヤソネ

先日、お客さんからこんな質問がありました。

「住んでいるマンションが更新時期になって、不動産会社（弊社ではありません）から、更新料の他に更新費を請求されたんだけど、更新費って何？」

なんでも、その『更新費』とやらは、契約書にも書いてないらしいのです。

このブログを読んで頂いている方にも、こんな経験した方はいるのではないでしょうか？

この『更新費』というのは、更新手数料の一種だと思われます。更新手数料とは、本来、貸主さんが行う更新手続きを代行した場合の対価として、不動産屋が受け取る手数料のことです。

したがって、貸主さんの依頼で不動産屋は作業をする訳で、その報酬は貸主さんから支払われることが一般的です。

もちろん、貸主さんの要望等により、借主さんの負担になることもあります。しかし、その場合は、契約書に更新手数料がかかることが記載されているべきです。

今回の場合、契約書に記載も無い、事前の説明も無いということなので、少しヒドイ話だと思いますね。

もし、このようなケースになった場合は、契約書のチェックをした後、請求をした不動産会社に説明を求めることが重要です。

不動産屋の中には、貸主さんの承諾なしに更新手数料を請求しているところもあるようです。同じ仕事をする者として、悲しくなる事実です。

マイリストに追加 ｂｙコヤソネ

マイリスト『会社のﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ』に賃貸物件の検索ページへのリンクを作りました。

事業用・居住用など目的に合わせて、弊社の物件検索ﾍﾟｰｼﾞに進むことができます。

『店舗・事務所等物件検索』からは、店舗や事務所などの事業用賃貸物件を検索するページに進みます。

『アパート・マンション等物件検索』からは、アパートやマンションなどの事業用賃貸物件を検索するページに進みます。

『その他の賃貸物件検索』は、駐車場などの上記２項目以外の検索をするときに使って下さい。

渋谷で物件をお探しの方は勿論、東京都全域の物件を検索できますので、ぜひ使ってみて下さい。

物件検索のページ ｂｙコヤソネ

弊社のホームページの物件検索ページが新しくなりました！

まず、『店舗・事務所等』、『アパート・マンション等』、『その他賃貸物件』の３分類から選び、更に各分類から『路線』、『住所』の２通りから検索する形式となっております。

旧バージョンより探せる項目もエリア（東京都全域）も広がっております。

利便性も格段に良くなっています。

以前からご利用頂いている方はもちろんですが、弊社の検索ページに不満だった方、まだご利用のない方も使ってみて頂けると幸いです。

今後は、相変わらずのトップページを含めて全面リニューアルができればと考えております。

駅ナカ課税 ｂｙコヤソネ

昨日、今日と新聞紙面では、総務省が「駅ナカビジネス」への固定資産税課税強化を検討していることが書かれています。

その内容は、鉄道の駅という公共性が高く、商業利用を想定しない土地建物に対し、固定資産税を近隣地の３分の１に減免していたところ、最近になって駅が、「駅ナカ」といわれる積極的な商業利用を展開してきたため、商業利用部分を近隣地並みに課税するというものです。

この検討は、不動産屋としては大賛成ですね！

なぜなら、駅という街で一番の立地に店舗を誘致していながら、立地の劣る場所で店舗を誘致しているビルオーナーや商店主より税金の負担が軽いというのは、とても不公平なことだと思うからです。

もちろん、駅が売店等の乗客に必要最低限の施設を配置することに対して課税強化を求めているのではありません。

商業施設を「駅ナカ」に造るなら、駅に比べると確実に立地が悪い近隣の店舗等とせめて同じ税負担をしてほしいだけです。

できれば東京都の案のように、駅全体を宅地扱いにしてほしいですが、商業利用の部分だけでも、最低限課税強化をしてほしいです。

駅の発展の基礎である利用客を増やす意味でも、近隣商業地の発展は欠かせません。

鉄道業者の方には、負担増となることですが、それはいままでの優遇がなくなり、通常に戻ることですので、承諾してほしいものです。

食品衛生責任者って？ ｂｙコヤソネ

先日、これから飲食店を開業したいというお客さんから、「調理師置かないと開店できないんですか？」という質問がありました。

私が、「いえいえ、調理師さんがいなくても、食品衛生責任者の資格者がいれば大丈夫ですよ」と返答したところ、更にお客さんから「食品衛生責任者って何？」との質問が続き、保健所から申し込む調理師より簡単な資格という認識しかない自分に気が付きました。

そこで、調べてみることに。

食品衛生責任者とは、食品全般の衛生に関する責任者で、施設の衛生管理や従事者の衛生教育の実務などの自主管理をすすめていく有資格者のことだそうです。

そして、食品衛生法に基づいて、各都道府県が、飲食店に各１名の食品衛生責任者を置くよう取り決めています。

このような資格なのですが、有資格者になるには２つ方法があるようで、１つは先程も登場した調理師などの資格を持っていること。もう１つは、保健所長が実施する食品衛生責任者のための講習会の受講修了者であることです。

講習会は月に何回かやっているようで、詳細については、所轄の保健所で教えてくれます。

以上です。

気になっていた方の参考になれば幸いです。

公園通りの物件

店舗・事務所用物件のご紹介です。

・場　所：神南１丁目（公園通り沿い）

・交　通：JR渋谷駅徒歩５分

・所在階：６階一部

・契約面積：２７．９坪

・賃　料：５２７，３１０円（税込）

・管理費：８７，８８５円（税込）

・保証金：賃料の１０ヶ月分

・償　却：賃料の２ヶ月分

・更新料：新賃料の１ヶ月分

・看板使用料：１１，５５０円

・夜間警備料：１５，７５０円

・契約期間：２年間

ご興味ある方は、ご連絡下さい。

一人で経営する居酒屋の広さ

一人で居酒屋を経営する場合、お客さんの回転率・厨房の稼働率・労働力等が最大限に生かせる広さを考えることが重要になります。

では、一人で経営する場合、諸経費が最小限で、利益が最大限になるもっとも効率の良い広さとは何坪なのでしょう？

実際に行う居酒屋の手法により、その答えは変わってきますが、一般的な居酒屋を経営する場合は、１０坪が理想的と考えられます。

１０坪だと、客席は６坪位で２２席までは確保可能で、厨房が３坪、トイレ・ロッカー等が１坪弱になります。

この広さだと、仕込み等の準備をしておけば、一人でまかなえる広さだといえます。

一人での開業をお考えの方は、参考にして見て下さい。

やきとり屋は儲かるのか？

仕事帰りに立ち寄るお店といえば、やきとり屋さんを思い浮かべる方も多いと思います。

そんな身近な業種の利益の仕組みについて考えたいと思います。

一言でやきとり屋といっても、内容的には大きく三つに分かれます。鶏を主体にした焼き鳥店、豚の内臓を主体としたやきとん店、そして肉や野菜、魚介類などを扱う串焼き店です。この三つの業態の内、一つを専門でやったり、組み合わせてやることで、各店舗の大枠の個性を打ち出していきます。

やきとり店のメリットとしては、

①商品がわかりやすく、値段が安価なので、お客さんに安心感を与える。

②食材を小さく切り、串に刺して焼くという単純な調理なので、技術の習得がしやすい。

③高度な技術を持った調理人が不要なので、人件費を抑えられる。

④鶏・豚の内臓といった、主要食材の価格が安価で安定しているので、高粗利益率が可能。

以上のことが挙げられます。

一方、デメリットとしては、何と言っても串刺し作業の大変さが挙げられます。串に刺したものを仕入れることもできますが、自店で刺すからこそ高粗利益率が可能になり、新鮮なものを安く提供できますし、店の個性を打ち出すこともできるで、できる限り自店で刺すほうが良いと思われます。

自店で串を刺す等の努力により、やきとり屋さんの原材料費の原価率は、一般的に約３０％になるといわれます。

原材料費の原価率を３０％とした場合、人件費を２５％（アルバイトを使える。）、諸経費を１５％、家賃を１０％、原価償却費を６％に抑えると、売上原価は８６％となり、営業利益は１４％になります。

つまり、１００万円売上げたら１４万が利益というこですね。

この数字はカレー屋さんとほぼ同じで、やきとり屋さんの方が、フランチャイズに頼らないで済む場合が多いことを考慮すると、本部費分（約３％）やきとり屋さんが有利と考えられます。

以上、やきとり屋さんについて考えてみました。みなさんはどんな感想を持たれたでしょう？

原状回復とは？

お住まいや事務所・店舗を借りている方が、その貸室を退去する時に、『原状回復』という言葉を聞くことがあると思います。

契約書には、貸室を退去する時には、『原状回復』をして明け渡すように書かれているのが通常ですし、書かれていない場合でも、別段の取り決めがない限り、『原状回復』をして明け渡すのが原則です。

では、『原状回復』とは何から何まで、完全に元通りにすることなのでしょうか？

この『原状回復』とは、賃借人が何か手を加えて、借りた時点の原状を変更した場合に、原状に戻すことで、何もかも新品にしなければならないということではありません。

したがって、お住まいを借りている間に自然にすり減ったり、汚れたりした畳や壁紙は、通常の損耗となり、その損耗分は当然に賃料の中に含まれていると考えられます。

つまり、退去時に畳や壁紙を賃貸人が新しくするからといって、その費用を賃借人が負担する必要は無いのです。（ただし、具体的にこれらの費用を負担すべきことを契約で定めている場合にはその内容に従う場合もあります。）

逆に、タバコの不始末による畳の焼け焦げ等は、通常の損耗とはいえないので、修復費用は賃借人がすることになります。

以上、『原状回復』についてですが、引越しの際などの参考になれば幸いです。

基準地価

１９日に都道府県地価調査の結果が発表されました。

弊社の地元である渋谷区は１３．９％という高い上昇率になりました。

このように地価が上昇してくると、しばらく収まっていた貸主と借主の賃料設定をめぐる交渉が活発になってきます。

不動産屋の立場からすると、この状況下ではある程度の賃料値上げは妥当ではないかと思う反面、まだまだ景気が良くなったことを自覚できない借主さんも多く、心苦しい気持ちもあります。

しばらくは、賃料交渉がすんなりといかない日々が続くと思いますが、不動産屋が間に入ることで、貸主さんも、借主さんも納得できる結果になるようにしたいですね。

居抜き店舗のチェックポイント

最近、『居抜き店舗』を探している方が増えています。

『居抜き店舗』を探すことは、初期費用を抑えるには有効ですが、造作がまったく使えず、結果としてスケルトンで借りるより費用が高くなる可能性があります。

そこで、いくつかのチェックポイントを挙げてみます。

・　『居抜き店舗』を重視するあまり、店舗選びの最重要ポイントである『立地条件』のことを忘れていないか。？

・　ついている造作が使えるのか？（自店の業態に合っているか？、古すぎてないか？）

・　厨房の防水がきれていないか？（下のフロアーに漏水する可能性があります。）

・　冷蔵庫、空調等の機械設備の耐用年数はいつまでか？

・　電気、水道、ガスが思うような配線、配管になっているか？

・　電気、ガスの容量に問題はないか？

・　各設備の故障箇所は無いか？

・　排水はスムーズに流れているか？

飲食店以外には関係のないこともありますが、以上のことが大事なポイントだと思います。

『居抜き店舗』を探される方は、参考にしてみて下さい。

巷で流行のお店を作ると

最近、渋谷には、『火鍋』の専門店が増えてきています。

本格的にブームになるかはまだ分かりませんが、今後の動向を楽しみにしています。

飲食業界では、少し前までの『もつ鍋』、その前の『ジンギスカン』といったように、毎年（早ければ季節ごとに）様々なものが流行っています。

流行を捕らえ出店し、大きな利益を得るという手法は、飲食業界ではよくある手法ですが、ブームが過ぎると悲しい現実が待っていることが多いようです。

最近は特に、流行のサイクルが早いので、ブームになった後にその業態が定着しないと、残るお店はごくわずかになってしまいます。

ブームに乗って出店し、毎月すごい儲けを出していたお店でも、あるときパタッとお客さんが来なくなってしまうそうですよ。

巷で流行のお店を作る場合は、流行る前に出店するのが一番でしょうが、ブームに乗って出店するときでも、ブームが何時まで続くかの見極めが大事なようです。

値切るなら保証金

最近、景気が良くなってきたせいか、店舗や事務所を借りる時に、金額交渉ができない場合が多くなってます。

それどころか、募集条件より高い金額になる時もあります。

このような、借りる側にとって厳しい情勢は、今後もしばらくは続きそうですが、少しでも費用を抑えたいというのは、借りる側の希望だと思います。

しかし、貸す側にしてみれば、少しでも高い条件で貸したいと思うのが当然ですから、借りる側としては、この相反する立場の人が納得しやすい交渉をする必要があります。

では、賃料・管理費・保証金のどれを値切るのが、一番可能性が高いでしょう？

正解は、保証金なんです！

その理由は、貸す側の立場になれば、解りやすいと思います。

貸す側としては、賃料は毎月の収入源ですので、値引きには応じにくいですし、管理費は毎月の費用になりますので、値引きの対象にならないことがほとんどです。

その点、保証金は、担保として預かる『預かり金』ですから、貸す側としても、最終的には返金するものだという意識が強く、値引きに応じやすいのです。

保証金を抑えることは、借りる側にとってもメリットが大きく、金利（銀行からの借入金利又は、保証金を抑えた金額を運用した場合の金利）を計算すると、賃料を値引くより有利な場合があります。

このような理由から、店舗・事務所を借りる場合は、保証金を交渉することをお勧めします。

しかし、貸す側にも募集条件を決めるにあたって、様々なことを考慮に入れているので、確実に保証金が値切れる訳ではないので、ご注意下さい。

「居抜き」とは？

「スケルトン渡し」に続いて、「居抜き」についても説明したいと思います。

「居抜き」とは、貸室を、前借主の内装・設備がある状態で渡すということを意味します。

メリットとしては、

①厨房・エアコン・トイレ等の内装設備が付いているので、初期費用がおさえられる。

②既存の内装・設備があるので、改装工事をしても工事期間を短くできる。

③改装工事の期間が短いので、開店日が早くなる。

④退去時に解体工事が不要の場合が多く、その場合は退去費用がおさえられる。

以上のことが挙げられますね。

逆にデメリットとしては、

①設備に欠陥がある場合が少なくない。

②厨房・トイレ等のレイアウトが決まっているので、自分のイメージを形にしにくい。

以上のことが挙げられます。

「居抜き」の最大のメリットは、「スケルトン渡し」に比べ、初期費用がかからないことでしょう。

しかし、排水設備の詰まり、電気容量不足、厨房の防水切れ等、設備に欠陥があると、逆に費用がかかってしまう場合があるので、注意が必要です。

「居抜き」の物件を借りる場合は、十分な調査が必要ので、契約前に必ず内装業者等の専門家に見てもらうことをお勧めします。

「スケルトン渡し」とは？

初めて店舗を探す場合に、聞きなれない言葉を不動産屋さんから聞くことがあります。

「スケルトン渡し」という言葉も、そのひとつではないでしょうか？

「スケルトン渡し」（単に「スケルトン」と言う場合も多いです。）とは、貸室を、トイレ・厨房・エアコン等の内装が全く無い、コンクリート打ち放しの状態で渡すということを意味します。

メリットとしては、

①貸室内の内装をある程度（貸主さんが許す限り）、自由に造ることができる。

②自分で選んだ設備を使える。

③退去する時に原状回復等の責任範囲が明確。

④既存設備ではないので、故障等のトラブルが起こりにくい。

以上のことが挙げられますね。

逆にデメリットとしては、何といっても初期費用が掛かるということでしょう。

自分のイメージを形にするという点では、造作（内装）付の物件より、スケルトンの方がやりやすので、現在、店舗を探されている方で、予算が許される方であれば、「スケルトン渡し」の物件も検討してみては如何でしょう？

湯沸し器

先日、バーの開店準備をされているお客さんから依頼があり、ガス開栓作業の立ち会いに行ってきました。

昼過ぎに一人で店舗にいると、ガス業者さんが来て、作業が開始されました。

開栓作業、ガス漏れチェック、湯沸し器点火と順調に作業は進み、蛇口からお湯がでることを確認したので、これで問題無しと安心してお湯を止めた瞬間に悲劇はおきました・・・。

なんと、蛇口のお湯を止めたとたん、湯沸し器からお湯が噴射されたのです！

原因は、湯沸し器の水抜き口のキャップが、経年劣化であまくなっていたことと、久しぶりに使用したことらしいのですが、正直ビックリしました。

ガス業者さんは、「１５年経っている湯沸し器だから、劣化していてもおかしくないですよ。」なんて笑って言っていましたが、その姿は全身にお湯を浴びていて、痛々しいものでした。

居抜き物件（前の借主の内装が残っているもの）に付いている湯沸し器、エアコン等は、動かしてみないとどんな状態か分からないことがあるので、居抜き物件を探している方は気をつけて下さい。

徒歩○分の不思議

不動産屋さんが発信する物件情報に「徒歩○分」という記載があります。

しかし、実際に歩いてみると、記載の時間より時間がかかったなんて経験ありませんか？

実はこの記載は、一番近い道を「１分につき８０ｍ」の速度で歩いた場合の数値なんです。

分速８０ｍというと、一般的な歩行速度より少し速く、更に信号待ちや坂道のアップダウン等が含まれていないので、大体のケースで記載されている「徒歩○分」よりは時間がかかります。

では、正確な時間はどうすれば分かるかというと、人によって歩くペースが違うので、実際に歩いてみるしかないのです。

お住まい等を探される場合は、記載の数値を鵜呑みにせず、ひとつの目安として利用して頂ければと思います。

カレー屋は儲かるのか？

ラーメンと同様、日本人に好まれているカレーライスですが、ラーメン屋さんに続き儲かる仕組みについて考えてみたいと思います。

現在、カレー屋さんはフランチャイズ店が多くなっています。その理由は味の均一化、調理時間や原価等のコストを削減するため、セントラルキッチンといわれる調理施設でまとめて調理を行い、各店舗に配送するからです。

このセントラルキッチンを採用することで、カレー屋さんの原価率は一般的に約３０％となります。そして、トンカツ、卵、ハンバーグ等の原価率の低いトッピングを加えることで、更に利益率を高くしています。

原材料費の原価率を３０％とした場合、人件費を２５％（セントラルキッチン採用により、アルバイトを使える。）、諸経費を１５％、家賃を１０％、原価償却費を６％に抑えると、売上原価は８６％となり、営業利益は１４％になります。

つまり、１００万円売上げたら１４万が利益というこですね。

この数字はラーメン屋さんの営業利益にはわずかに及ばないものの、高い営業利益といえます。ただし、チェーン店のカレー屋さんの場合は、本部費用が３％くらい掛かるので、１１％くらいになってしまいますね。（もしかしたら、チェーン店独自の方法で、１４％を超える営業利益が出ているかもしれませんが？）

カレー屋さんは、ラーメン屋さん以上に立地と回転率が大事と思われ、チェーン店は駅前の１階に出店し、高い回転率で収益を上げているようです。都心部では回転率が１日５０回転以上という店もあるようですね。

ラーメン屋さんと比べるとチェーン店がやや有利と思われるカレー屋さんですが、個人店でこだわりのカレーを料金を高めに設定して出している形態もあるので、個人でやる選択肢が無い訳ではありません。

以上です。みなさんはどんな感想を持たれたでしょう？

カレー好きの方のネタや出店を検討している方の参考になれば幸いです。

ラーメン屋は儲かるのか？

日本人が大好きな食べ物と言えば、「ラーメン」がまず思い浮かぶ方も多いと思います。

渋谷の街にもラーメン屋さんは数多く、新規で出店を考えている方も多いです。

でも、素朴な疑問としてラーメン屋は儲かるのでしょうか？

簡単に答えると『儲からなければやらない』なんて答えになるのでしょうが、もう少し深く考えてみたいと思います。

一般的に６５０円程度のラーメンの原価率は２５～３５％といわれています。その内訳は、麺が９％、スープが７～１１％、トッピングが３～９％、チャーシューが１枚で５％ぐらいという感じになります。

ネギラーメン等のシンプルなラーメンほど原価率は低く儲けが大きくなり、逆にチャーシューメン等の豪華なラーメンは原価率が高くなります。

更に利益を上げるには、サイドメニューで原価率を下げることが必要で、例えば餃子はラーメンより低い２０～２５％くらいの原価率だといわれています。

このようにして原価率が例えば３０％となった場合、残りの売り上げの２５％を人件費、諸経費を１５％、家賃を１０％、原価償却費を５％くらいの比率にすれば、売り上げ原価は８５％となり、営業利益は１５％になります。

つまり、１００万の売り上げで１５万儲かるという計算になりますね。

この営業利益は儲かる部類といっても良い数字ですので、結論としては『ラーメン屋は儲かる』ということになります。

とはいえ、すべてのお店がこのように儲かるわけではなく、営業中のラーメン屋さんは多くのお客さんに食べてもらえるように、努力されているからこそ続いているわけです。

特に、ラーメン屋さんは立地が大事で、できれば人通りの多い通りの１階で出店することが望ましいです。

そうなると、家賃が高くなりますので、売り上げに占める家賃の比率を下げるには、お店の回転率を上げて１日のお客さんの数を増やさなければなりません。

ラーメン屋さんという業種は、出店してしばらくはお客さんが来店しやすい業種といわれていますので、問題はリピーターを増やすことになるのではないでしょうか？

以上、長々と書いてしまいましたが、ラーメン屋さんをやろうと思っている方、ラーメン好きの方等に参考になれば幸いです。

肌で感じる景気

数ヶ月前あたりから、お客さんに「景気は良くなってるの？」って聞かれることが増えました。みなさんは実際の感覚ってありますか？

渋谷の不動産屋としての感覚を言わせてもらうと、景気は良くなってます！

実感している理由としては、

①今まで空室だった貸室がどんどん決まっていること

②解約するテナントさんが減ったということ

③地上げ等の再開発が盛んに行われていること

なんてことが挙げられますね。

その結果、当社の管理物件も他社の物件も含め、新しい物件の募集が出ない状態です。

特に飲食店舗の物件は、ほとんど出ません。他方、出店を考えている方も増え、地上げ等により、店舗の引越しを検討している方も多いので、需要と供給のバランスが崩れている感じがしますね。

ここまで、景気の良さを実感すると当社も少しは恩恵を受けるだろうと思いきや、賃貸の仲介専門の当社では、紹介したくても物件が少なくて紹介できないという状態に陥っております・・・。

現在、店舗をお探しのみなさん、少し長い目で見てやって下さい。

とぼけた不動産屋

先日、ある店舗物件をご紹介した時のことですが、こんな事件がありました。

その店舗はチラシ（募集図面）の条件として、賃料・管理費・保証金・礼金という項目が書いてありました。

当社のお客さんに丁度良い物件だったので、ご紹介をしたところ、お客さんにも気に入って頂いたので、ビルオーナー側の不動産屋に申し込みをし、審査は無事ＯＫとなりました。

ここまでは良かったのですが、審査の返事とともに届いた明細には何故か保証金の償却という条件が加わっていました。訳を聞いてみると「チラシを作り直した時に消えたもので、初めからある条件です。」との答えが返ってきました・・・。

そんなぁ～チラシにも、業者間のネットにも載ってない条件を初めからあったで済ませないで下さいよ！

お客さんに連絡したところ、当たり前ですが納得がいかない様子。幸い良いお客さんだったため、最後には承諾して頂けました。

こんな話、ありえないですよ・・・と言いたいところですが、不動産業界ではたまにある話なんです。

でも、気をつけないといけないですよね！自分への戒めになりました。

建物で変わる水道料金

住まい・事務所をお借りの方も気になるかと思いますが、特に店舗を営業される方には気になる水道料金の話を書きたいと思います。

水道料金が都道府県などの地域によって違うのことは、ご存知の方も多いかと思います。

しかし、同じ地域でも、建物によって料金違うのはあまり知られていないのではないでしょうか！？

東京都の水道料金は大きく一般用と公衆浴場用に分かれ、更にその中で呼び径（水道が建物に入る水道管のメータ口径）の大きさにより１３mm・２０mm・２５mm・・・といった具合に細分化されていきます。そして、この呼び径の大きさにより水道料金を構成する基本料金と従量料金が変わってくる訳です。

お察しの通り、呼び径が大きくなれば基本料金と従量料金の単価が高くなります。これが、建物によって料金が変わる大きな理由です。

更に、従量料金の単価は呼び径が小さい場合は、使用量により細分化されていますが、呼び径が大きくなるにつれ、統一されます。例えば一般用の１３mmだと使用量により７分類に分かれていますが、５０mmだと２分類、１００mmだと１分類になるのです。

この使用量は、マンション等のように各貸室ごとに専用メーターがある場合は、その貸室だけの問題ですが、多くの雑居ビルのように各貸室が子メータ（水道局からではなく、入居してる建物から請求がくる）になっている場合は、建物全体のことですから、他の賃借人さんの使用量も影響してきます。つまり、他の賃借人さんが多く使えば単価が上がる可能性があるんですね。

このように、水道料金は建物の呼び径などによって違ってきます。だからといって、水を大量に使うお店は呼び径が大きくないと困るのも事実なので、小さい径の建物であれば良い訳ではありません。使用量にあった径の建物を選ぶのがベターなのではないでしょうか。

これからお店の出店をお考えの方は、参考にしてみて下さい。

共益費って何？

住まいや店舗・事務所を借りるとき、賃料のほかに共益費（管理費・共通費）を支払うことが多いと思います。

この共益費とは、一般的に共同で使用するエレベーター・廊下・階段などの電気料・清掃や整備に必要な費用に使われます。

毎月定額を支払うのが一般的で、賃料と一緒に翌月分を支払う形式が多いです。

マンションにお住まいだと、毎月3,000円くらい発生しているのが多く、店舗や事務所だと借りている建物の管理状況によって違うことが多いです。

共益費は減額交渉ができない場合が圧倒的なので、お住まいや店舗・事務所を借りようとお考えの場合は、共益費の交渉をするよりは賃料のほうを交渉することをお勧めします。

店舗・住まいを借りるとき

みなさんが店舗・住まい・事務所を借りるとき、まず気になるのは「お金」のことだと思います。

契約する時に必要なお金は、前払家賃・前払管理費（前払共益費）・敷金（保証金）・礼金・仲介手数料といったものが挙げられます。

店舗や事務所を借りる場合は、権利金というものが必要になる場合がありますが、昔よりは少ないケースになってます。

アパート・マンションを借りる場合、東京圏では「敷金２ヶ月・礼金２ヶ月」に前払家賃と前払共益費と火災保険料そして仲介手数料というのが一般的で、合計すると家賃の７ヶ月くらいの金額が必要になります。

最近では、「敷金０ヶ月・礼金０ヶ月」という物件もありますが、保証会社に加入が必要だったり、内装料という名目の金銭が必要だったりするので、先程の合計金額から単純に４ヶ月引くというわけにはいかないのが大体のパターンです。

店舗・事務所を借りる場合は「敷金＋礼金」という組み合わせか「保証金（敷金）＋償却」という組み合わせに前払家賃と前払管理費そして仲介手数料という形が多いです。

敷金（保証金）の相場は立地や所在階等の条件でまちまちですが、渋谷駅周辺では事務所は５～１０ヶ月、店舗は５～１５ヶ月という額が多いですね。立地等の条件が良い店舗だと３０ヶ月くらいになることもあります。

礼金は１～２ヶ月という額が多いですね。先程の組み合わせで出た償却だと敷金（保証金）から差引くものなので、礼金の組み合わせと比べ初期費用の額面は小さくなります。

このように契約時には大金が必要になりますので、店舗・事務所の移転・開業、住まい探しをご検討の方は、ご注意下さい。

飲食店と喫茶店の違い

飲食店と喫茶店の違い・・・といっても営業許可の違いの話をしたいと思います。

飲食店を営業する場合に必要な営業許可は、喫茶店営業許可と飲食店営業許可の二つに大きく分かれます。

喫茶店営業は喫茶店等の設備を設けて、お茶菓子や酒類以外の飲み物をお客様に飲食をさせる営業のことを言います。

飲食店営業は、そば屋、レストラン、バー等の設備を設けたり、食品を調理してお客様に飲食をさせる営業のことを言います。

このように、喫茶店営業と飲食店営業では営業の幅が違うので、これからお店の営業をお考えの方は自分の営業内容に合わせた許可を選択して下さい。

また、深夜営業を行う場合は、風営法の規制があるので注意が必要です。

ちなみに営業許可の申請先はお店を出される住所地を管轄する保健所です。

礼金・償却・更新料

住まい、事務所、店舗など借りるにあたって、どれかは聞いたことのある言葉ですね。

でも、「結局、どういうもの？」って思ったことありませんか？

「礼金・償却・更新料」は家賃、管理費（共益費）の他に大家さんに支払う費用だという点では違いありませんが、その意味だったり支払い方法は違ってきます。

まず、「礼金」についてですが、他の二つと大きく違うのは借りる時に支払うということでしょう。

意味としては、「部屋等を借りるときのお礼のお金」という文字通りの意味なんです。

これはもともと戦後の住宅難のころに始まったようで、契約を結ぶ際の渡し切りのお金として慣行化されたものです。主に東京圏を中心とする慣習のようで、なじみの無い方もいらっしゃるのではないでしょうか？

次に「更新料」についてですが、これは契約年数が満了になり、さらに契約を継続して借りる場合に必要になる費用です。その額は１～２ヶ月程度が多いようですね。この費用も慣習がない地域があります。

ちなみに、近年導入された、定期借家契約の制度ですと契約を継続するということができないので（引き続き借りたい場合は、再契約できることもあります。）、「更新料」は発生しません。

最後に「償却」についてですが、これは受け取った保証金（敷金）を一定の期間で取り崩していくという意味のもので、主に部屋等を退去する時に、保証金や敷金から取られます。その額は、保証金（敷金）の～％という形で額が決められます。

関西圏では似たような支払方法で、敷金から賃料の～ヶ月分という形で取る「敷引き」という慣行があります。ちなみに関東圏でも「償却」ではなく、保証金（敷金）から解約時に賃料の～ヶ月分という形で取る場合があり、この名称は「解約料」と呼ばれていますね。

「償却」は「更新料」を取らない代わりに毎年～％という形で取られる場合もありますのでご注意下さい。

このように違いのある礼金・更新料・償却・その他は、その複数の項目が組み合わされて条件として提示されるのが一般的のようです。例えば、東京の住まいを借りる場合では、礼金と更新料がよくセットになってますね。

以上、長々と書いてしまいましたが、何かの時に思い出してみて下さい。

不動産屋にもいろいろありまして

街で見かける不動産屋さんって結構ありますが、実は得意分野みたいなものがあります。

大きく分けると、土地建物の売買を仲介するのが得意な会社、土地建物を賃貸するのが得意な会社という具合です。

もう少し分けると売買、賃貸それぞれにマンション等の居住用が得意な会社、店舗等の事業用が得意な会社があります。

土地開発、デベロッパー、不動産ファンドなんて大規模な事業を専門にやっている不動産会社さんもありますが、あまり街中では見かけないのではないでしょうか？

あと、土地建物を管理するという分野もありますが、賃貸の仲介をやられる会社さんは結構一緒にやってます。

初めから専門分野を絞って営業する不動産屋さんの他、複数の分野を手掛けている不動産屋さんも多いですが、不動産屋さんの所在地の環境によりおのずと扱う分野が決まってくるようです。

当社のある渋谷駅周辺は、マンション等の居住用賃貸物件の仲介を専門にやる不動産屋さんと店舗・事務所等の事業用賃貸物件の仲介を専門にやる不動産屋さんに大体分かれますが、当社は後者の分類になります。

渋谷の繁華街で店舗や事務所探しのお手伝いをしていると、いろいろなことがあって楽しいですよ！